7월부터 시행되는 '차주별DSR' 규제. 주택담보대출.

이번 포스팅에서는  7월부터 시행되는 '차주별 DSR' 규제에 대해 이야기해보려고 합니다. 지금까지는 LTV만 알고 있어도 큰 문제가 없었지만, 이번 규제를 이해하려면 LTV, DTI, DSR의 차이를 알아야 합니다. 아마 헷갈리시는 분들이 많으실 텐데요. 최대한 이해하기 쉽게 설명합니다.

 

 

LTV : 집 값 얼마? 그 비율로 빌려줄게
DTI : 더 얼마 버니? 그 비율만큼 빌려줄게
DSR : 총빛이 얼마 있니? 그거 보고 빌려줄게
신용대출, 학자금대출, 자동차 할부금 모두 포함)

기존 대출 다 포함해서, 소득 대비 얼마 빌릴 수 있나?

앞으로 7월부터 대출 받을 때 '차주별 DSR'이 적용됩니다.'차주 단위 DSR', '차주별 DSR' 이런 말 들어보셨을 텐데요. 차주는 : 돈을 빌리는 사람을 뜻하는 거고요.

'차주 단위 DSR' = '차주별 DSR' = '개인별 DSR'이라고 생각하시면 됩니다. '은행별'이 아닌 '개인별 DSR입니다.

DSR이 적용되면 소득이 낮으면. 대출한도가 줄어들게 됩니다. 지금까지는 9억 이하 주택을 살 때 연소득이 낮아도, 투기과열지역 기준으로 LTV40% 한도 내에서 대출을 받을 수 있었습니다. 하지만 이제는 개인 소득 수준에 따라 다르게 적용되는 DSR 40% 한도 내에서만 대출이 나오기 때문에 대출받기가 더 어려워졌습니다.

DSR : 총부채 원리금 상환비율

DTI보다 더 깐깐한  

DSR : 총부채 원리금 상환비율 (Debt Service ratio) 내가 받은 모든 대출의 원금과 이자로 나가는 돈이 내가 1년 동안 버는 돈과 서로 비교해서 이 사람이 진짜 돈 갚을 능력이 되는 사람인지 보는 지표.

내가 1년 동안 버는 금액 대비, 1년 동안 받은 모든 대출의 원금과 이자로 나가는 돈이 얼마인지 나타내는 지표입니다. 모든 금융기간의 원리금의 합! 원금과 이자의 상환액을 / 연간 소득으로 나눈 값입니다.

* 연간 벌어오는 돈에서 얼마 정도를 대출 갚는데 쓸 수 있는지 알 수 있고요. 비율이 높을수록 대출이 많이 나오고, 비율이 낮을수록 대출이 적게 나옵니다. <신용대출, 카드론, 자동차 할부금 등 모두 포함)

여기서 내가 빌린 돈에는 주택담보대출 외에 신용대출, 카드론, 차량 할부, 마이너스 통장, 신용카드 미결제액까지 다 포함됩니다. 그러니까 모든 금융회사, 은행, 증권사, 카드사 등에서 빌린 금액의 전체와 이를 갚기 위해 매달 나가는 이자상당액까지 대출의 원리금으로 계산됩니다. DSR이라는 이 제도는 주택담보대출을 받으려는 사람들에게 상당히 치명적으로 다가옵니다.

지금까지는 DTI를 적용했습니다.

DTI를 적용하면, DTI는 주택담보대출 외에 다른 기타 대출이 있을 때 나머지 대출에는 원금은 고려하지 않고 이자만 고려합니다. 하지만 DSR은 DSR은, 주택담보대출의 원리금(원금+이자) 뿐만 아니라, 기타 대출... 기존에 자동차 할부금이 있으면, 자동차 할부금의 (원금+이자), 학자금 대출의 (원금+이자), 즉 내가 가진 모~~ 든 대출의 이자뿐만 아니라, 원금까지 포함해서 계산하는 규제입니다.

"너 차 사는데 돈 빌려서 원금과 이자 갚고 있지?

월급에서 매달 갚을 텐데, 차 사는데 빌린 돈의 원금이랑 이자 부분 빼고 집 담보 대출해줄게" 이것인데.  그래서 대출 한도가 낮아지게 됩니다. 다른 대출 갚느라 주택담보대출 못 갚을까 봐 애초에 한도를 낮게 주겠다는 의미입니다.

DSR 적용.

주택담보대출(원금+이자상환액 + 기타 다른 대출(원금+이자) 상환액 연간 소득
7월부터 규제가 확대됩니다. DSR 적용. 주택담보대출(원금+이자) 상환액 + 기타 다른 대출(원금+이자상환액)
7월부터 모든 규제지역에서 6억 초과 주택을 사거나, 신용대출일 경우 : 소득과 관계없이 1억 원 이상 신용대출을 받을 시 DSR40%가 적용됩니다.

다시 강조해 돈 버는 만큼 빌려줄게..

기존에 DSR 40%가 적용된 사례는 규제가 일부에만 적용됐습니다. 투기지역이나, 투기과열지구에서 시가 9억 원 초과 주택을 담보로 신규 주택담보대출을 받거나 신용대출일 경우 : 연소득 8천만 원을 초과하는 사람이 1억 원 이상 신용대출을 받는 경우였습니다.

그럼 DSR=40%다. 즉, 내 소득이랑 비교해서 내가 매년 갚아야 하는 원금+이자의 부채비율의 합을 소득 대비 40%를 넘기지마라는 의미입니다. 이런 DSR조건이 없어서 내 소득 대비 상환비율이 DSR40%가 초과해도, DSR 규정이 없으니 다 해줬어요. 그래서 비규제 지역에서는 내 소득 대비 더 많은 대출을 일으킬 수 있는 구조였습니다.


DSR401 적용.
'차주 단위 DSR'이 2023년 7월에 전면 시행을 목표로, 당장 올해(21년. 7월)를 시작으로 22년 7월, 23년 7월까지 3단계에 걸쳐 단계적으로 확대됩니다. 당장 오는 7월부터 전 규제지역에서 6억 초과 주택을 살 때, 혹은 신용대출 1억 원 초과해서 받을 때 DSR40%가 적용됩니다. 그리고 내년 7월(22년. 7월)부터는요. 1단계 대상자들을 포함해서, 총대출액이 2억 원을 초과하면 DSR40%가 적용됩니다.

이때 말하는 총대출액은 내가 가진 주택담보대출, 신용대출 등 전체 가계대출을 합쳐서 2억이 넘을 시 DSR40 내에서 대출이 나옵니다. 그리고 3단계를 시행하는 2023년 7월부터는요. 조건이 더 까다로워집니다.